这盘好不好｜地铁、湖景、名校，“2”字头来不来？
对于不少改善型买家而言，环境、学位是左右其置业意愿的重要因素。然而在市中心，这些条件都不错的项目往往价格都不低，单价动辄7、8万，更贵的10万+，入手门槛也不是一般的高。
然而在北部花都有个一手盘，邻近花都湖，周边还有广雅中学花都校区，均价3万元/㎡左右，部分单位甚至“2”字头，你会考虑吗？
奥园誉湖湾
建筑面积约9.34万㎡
交通：500米规划有地铁
项目位于花都区新雅大桥东侧、花都湖公园南面，属于新雅街辖区范围。
从珠江新城出发，途经内环路、增槎路、许广高速等，到新华收费站驶出高速之后，再沿云山大道、花城路走大约4.3公里可到项目，通行费用16元，用时70分钟左右。
如果选择搭乘公共交通，则要先乘坐地铁到目前距离最近的9号线花城路站，此程用时已超过1小时。再坐公交接驳到项目西侧的三向村站，此段路程途经4个公交站。
如果从机场路电车站周边出发，搭乘702路公交可直达项目周边，用时50分钟左右。
就目前来看，项目往来市中心的交通状况比较一般，但按照规划，周边500米左右规划有地铁8号线北延段（未来拆分为24号线一部分）雅瑶站，原计划2019年动工。
而由于花都区方面要求调整部分线位及敷设方式，建设规划调整由省转报国家审批，因此何时正式动工尚不明确。
配套：广雅花都校区在周边
项目所处的新雅街与花都传统城区新华仅隔一条新街河，因此各种城市配套相对较为完善。
据介绍，项目内部配建有一所15班幼儿园，周边还有雅瑶小学、在建的广雅中学花都校区等，教育资源分布并不少。而按照去年花都区小学招生政策，项目旁边的三向村对口的是雅瑶小学。
△项目配建幼儿园
商业方面，除了周边雅瑶综合市场之外，北面1公里新华城区内有百花汇商业广场，可一定程度满足日常生活需求。
至于医疗配套，周边主要有花都区人民医院（及属下天贵社区卫生服务中心）、广州中西医结合医院等。
户型：105㎡三房起步
项目占地面积约6.24万㎡，建筑面积约9.34万㎡，总体分为东西两个地块，共规划建设10栋高层、小高层住宅，楼高9层、20层不等，北向望花都湖公园。
目前西地块的1-3栋目前正在进行建设施工前期准备，而正在销售的是东地块4-7栋，预计不久后将推出同地块的8-10栋。
其中，4、5栋楼高20层，各为两梯五户布局，包含105㎡“2+1”房、128㎡“3+1”房两种户型。6、7栋均为9层高，两梯四户布局，包含122㎡“3+1”房、136㎡四房、139㎡四房。
目前已开放部分位于销售中心的异地样板间。
105㎡“2+1”房
该户型位于4栋01/02/04/05单元，5栋01/02/03/04单元，南北朝向均有，是在售户型中货量最多的产品。
该户型没有入户花园，入户处内嵌玄关柜。
“U”型厨房，赠送市面上常见的三件套，不带工作阳台，通过东向或西向小窗户通风。
两厅采取直厅布局，餐厅客厅呈一直线，连南向或北向景观阳台。其中北向望花都湖公园，南向望小区园林。
公卫干湿分离，洗手台及镜子没有外置于卫生间之外，是比较传统常规的布局。
三个房间均布局于同一侧，与两厅形成动静分区。其中次卧与景观阳台相连，主卧则是带卫浴及南向或北向飘窗。
△主卧
△次卧
“+1”房报建时约一半为阳台，因此整个房间有1/4左右为赠送空间。目测内部面积不大，样板间则是布置为儿童房。
须要注意的是，该房间处于主卫与公卫之间，日常休息多少会受到影响。
122㎡“3+1”房
该单位位于6栋01、02单元，7栋02单元，均为南向。另外4栋03、5栋05单元128㎡“3+1”房与该户型内部布局基本相同，差别在于个别空间面积大小，并且均为北向。
总体来说，该户型与前面105㎡单位布局差别不大，较明显的差异是该户型厨房带有工作阳台。
房间配置上，同样是除了上述“+1”房的套路及朝向外，其余所有房间均与主卧同朝向，其中一个次卧连景观阳台。
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139㎡四房
该户型位于6栋03、04以及7栋03单元，均为北向。从户型图可见，该单元存在较明显的“缺角”现象。
与前面两个户型不同，该单位带入户花园，入户玄关旁配置书房，与客厅一同连通北向景观阳台。餐厅则是连接生活阳台，基本做到南北对流。
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三个卧室均带飘窗，同样地北向次卧处于主卫公卫之间。另一个次卧与主卧则均为南向。
价格：2.6万-3.2万/㎡
据销售介绍，项目已于去年10月开盘，目前均价2.6万-3.2万元/㎡，单位价格差异主要与朝向及楼层相关。总体来说，高楼层、北向望湖都是售价较高的因素。
以面积最小的105㎡户型为例，按较中间价位3万元/㎡计算，总价大约315万元，三成首付95万元左右。
△项目效果图
去年1月底，奥园以底价近16亿元、折合楼面地价17000元/㎡拿下项目所在的J08-YY1地块，如今售价基本也算是在合理盈利区间范围。就是不知道会否也是“低开高走”的套路？
△项目在建楼栋
参考同在花都湖周边一手楼盘，在花都湖北岸的都湖国际，在售建面83-163㎡二至四房，毛坯均价2.7万元/㎡。由于起步面积小，因此该楼盘入手门槛也相对较低。
另外，周边还有森悦华庭在售115-170㎡三四房，售价2.4万-3.5万元/㎡。
相比之下，本文介绍的奥园项目价格属于相对居中的位置。
注意
项目所在的新雅街（原雅瑶镇片区），虽然与花都新华城区仅隔新街河，但目前尚处于开发建设阶段，整体城市面貌有待优化。
在项目南侧，现状以旧村、旧厂房为主，在部分区域还能看到有农田的存在，现代小区居住氛围仍须时间形成。
△周边环境现状
另外奔着学位买房的买家须注意，虽然项目距离在建广雅中学花都校区不远，但并不意味着“近水楼台先得月”。
本月初花都区教育局公布的今年小升初招生政策：
秀全中学初中部、广雅中学花都校区、邝维煜纪念中学、花都区实验中学全部采用电脑派位招生，招生对象包括：
①具有花都区城区（新华街、新雅街、秀全街、花城街）户籍的小学毕业生；
②符合广州市政策性照顾条件的应届毕业生；
③在民办小学毕业或在外地小学毕业具有花都区城区户籍的学生；
④具有花都区城区公办小学学籍的穗籍非花都区城区户籍学生；
⑤符合花都区政策性照顾条件的应届毕业生。
如果不参加电脑招生派位，参考楼盘旁边的三向村，去年对口初中为雅瑶中学。
△在建广雅中学花都校区
风评
由于花都湖环境优美，近年来，周边已成为花都供地大户，其中2018年成交的多宗用地楼面地价最低1.4万元/㎡，最高超过1.7万元/㎡，直逼越秀拿下的凤凰路地块一的标杆地价17188元/㎡。
片区目前已进驻阳光城、奥园、越秀、华润、福州兰园等多个房企开发项目，售价2.73万元/㎡起步，最高已超过3万元/㎡，楼价早已成为花都标杆。
虽然有花都湖作为一大卖点，但回归到生活最根本需求，部分片区远离地铁也是影响须到市中心通勤的买家置业意愿的因素之一。
不过，片区可能走的又是跟大家想象中不一样的路线。
2018年年底，市国规委公布花都区新街河北侧规划成果通告。规划显示，片区居住组团面积达29万㎡，并规划沿迎宾大道、围绕地铁站点规划布局商业商务用地12处，打造高端居住区以及总部经济区。
或许花都湖周边将会是主打中高端产品？
从近期公布的广州各区库存和去化周期数据来看，花都去化周期达14个月，表示总体出去供过于求的状态。
自去年年底花都限购政策优化后，对于花都楼市会有有较明显的利好？或许还须一段时间持续观察。
采写 by 小谷
栏目主编 小谷
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